Memorando de Investimentos
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Tese de Alocação de Capital — Ativo Premium Frente-Mar
Unidade 2902, Torre Terral · 4 Suítes · 207,09 m² · 29º Andar
Porto Belo, Santa Catarina · Brasil
TIR Nominal
36,29%
a.a.
MOIC
2,25x
múltiplo
VPL
R$ 2,87M
Selic 14,90%
Prazo
60
meses
Executive Summary
Visão consolidada da tese de investimento e métricas de performance
Este memorando apresenta uma tese de investimento para alocação de capital em um ativo imobiliário premium, a unidade 2902 do empreendimento NAMAR, localizado em uma posição de frente para o mar em Porto Belo, Santa Catarina. A oportunidade se baseia na tese de Escassez Estrutural de ativos de alto padrão no litoral norte catarinense, uma região que demonstra a mais robusta e resiliente valorização do mercado imobiliário brasileiro.
A tese de valorização é impulsionada por uma confluência de Gatilhos de Destravamento de Valor (Value Unlocking Triggers), incluindo o desenvolvimento de infraestrutura urbana de larga escala como o VivaPark e a implantação de um novo polo de saúde.
Cenário Tático · 60 meses
Múltiplo sobre Capital
Custo de Oportunidade: Selic 14,90%
Saída Tática Recomendada
| Métrica Chave | Cenário Tático (5 anos) | Cenário Estratégico (7 anos) |
|---|---|---|
| Ticket Mínimo (Ato) | R$ 769.884,22 | R$ 769.884,22 |
| Prazo do Investimento | 60 meses | 84 meses |
| TIR Nominal Projetada | 36,29% a.a. | 23,54% a.a. |
| TIR Real (descontada IPCA) | 30,50% a.a. | 18,29% a.a. |
| MOIC (Múltiplo s/ Capital) | 2,25x | 2,31x |
| VPL (Selic 14,90%) | R$ 2.869.454 | R$ 2.015.395 |
A Tese de Alocação e Ecossistema
Escassez Estrutural e Value Unlocking Triggers em Porto Belo
Escassez Estrutural do Litoral Norte de SC
O litoral norte de Santa Catarina, compreendendo cidades como Balneário Camboriú, Itapema e Porto Belo, consolidou-se como o mercado imobiliário mais dinâmico do Brasil, liderando consistentemente os rankings de valorização do metro quadrado. Este fenômeno é atribuído a uma oferta geograficamente limitada de terrenos frente-mar, contrastando com uma demanda crescente e de alto poder aquisitivo.
A topografia da região impede a expansão horizontal, criando uma barreira natural à entrada de novos projetos e garantindo a resiliência e a contínua apreciação dos ativos existentes.
R$ 13,47 bi
VGV movimentado na região em 2025
Gatilhos de Destravamento de Valor
VivaPark Porto Belo
Primeiro bairro-parque planejado do Brasil, com masterplan assinado por Jaime Lerner. Atrai perfil de residente e investidor de alta renda.
Polo de Saúde
Implantação do primeiro complexo hospitalar de Porto Belo, melhorando a qualidade de vida e atraindo famílias de longo prazo.
Indústria Qualificada
Instalação de fábrica de equipamentos médicos e proximidade com polos industriais geram fluxo de executivos qualificados.
Masterplan Urbano
Redesenho urbano que prioriza qualidade de vida, segurança e infraestrutura, posicionando Porto Belo como destino premium.
Modelagem Financeira Absoluta
Estrutura de capital, métricas de performance e análise de VPL
| Componente | Valor | Part. | Vencimento | Correção |
|---|---|---|---|---|
| Ato (Sinal) | R$ 769.884 | 10,00% | Fev/2026 | — |
| Parcelas Mensais | R$ 1.065.000 | 13,83% | Mar/26–Jan/32 | CUB-SC |
| Parcelas Anuais | R$ 500.000 | 6,49% | Fev/27–Fev/31 | CUB-SC |
| Permuta | R$ 4.100.000 | 53,25% | Jan/2029 | — |
| Entrega Chaves | R$ 769.884 | 10,00% | Dez/2031 | CUB-SC |
| Pós-Chaves | R$ 494.074 | 6,42% | Nov/28–Set/29 | IPCA+Juros |
| TOTAL | R$ 7.698.842 | 100% |
Composição do Capital
Cronograma de Desembolsos
Composição do capital investido por componente (R$)
Evolução da Equidade: Capital Investido vs. Valorização do Ativo
Projeção ao longo de 84 meses — Cenário Base (valorização 15% a.a.)
- Valor do Ativo
- Capital Investido
Métricas de Performance — Cenário Base
| Métrica | Tático (60m) | Estratégico (84m) | Análise |
|---|---|---|---|
| TIR Nominal (a.a.) | 36,29% | 23,54% | Saída antecipada captura ciclo mais intenso |
| TIR Real (a.a.) | 30,50% | 18,29% | Descontando IPCA 4,44%, retorno real atrativo |
| MOIC | 2,25x | 2,31x | Múltiplo marginalmente maior no prazo longo |
| ROE Anual Composto | 17,58% | 12,71% | ROE favorece estratégia de menor prazo |
Análise de VPL (Valor Presente Líquido)
O VPL positivo indica que o retorno projetado do investimento supera o custo de oportunidade do capital (Selic 14,90% a.a.), gerando valor adicional para o investidor.
VPL Cenário Tático
R$ 2.869.454
60 meses · Selic 14,90%
VPL Cenário Estratégico
R$ 2.015.395
84 meses · Selic 14,90%
Análise de Sensibilidade
Stress Test cruzando Custo de Obra (CUB) vs. Valorização Anual do Ativo
Bear Case
Valorização 8% a.a. · CUB 6,0%
6,7%
TIR a.a.
1,58x
MOIC
Base Case
Valorização 15% a.a. · CUB 4,3%
14,0%
TIR a.a.
2,51x
MOIC
Bull Case
Valorização 20% a.a. · CUB 3,0%
19,3%
TIR a.a.
3,43x
MOIC
Matriz de Sensibilidade: TIR Aproximada (a.a.)
| CUB \ Valorização | 8% a.a. | 10% a.a. | 12% a.a. | 15% a.a. | 18% a.a. | 20% a.a. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Baixo (3,0%) | 7.3% | 9.3% | 11.3% | 14.3% | 17.3% | 19.3% |
| Base (4,3%) | 7.1% | 9.1% | 11.0% | 14.0% | 17.0% | 19.0% |
| Alto (6,0%) | 6.7% | 8.7% | 10.7% | 13.6% | 16.6% | 18.6% |
| Muito Alto (8,0%) | 6.3% | 8.3% | 10.2% | 13.2% | 16.1% | 18.1% |
Matriz de Sensibilidade: MOIC (Múltiplo sobre Capital Investido)
| CUB \ Valorização | 8% a.a. | 10% a.a. | 12% a.a. | 15% a.a. | 18% a.a. | 20% a.a. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Baixo (3,0%) | 1,64x | 1,87x | 2,12x | 2,55x | 3,05x | 3,43x |
| Base (4,3%) | 1,61x | 1,84x | 2,08x | 2,51x | 3,00x | 3,37x |
| Alto (6,0%) | 1,58x | 1,79x | 2,03x | 2,45x | 2,93x | 3,30x |
| Muito Alto (8,0%) | 1,53x | 1,74x | 1,98x | 2,38x | 2,85x | 3,21x |
Risk Assessment
Matriz de Riscos e Fatores Mitigantes
Risco de Custo de Capital
Descrição do Risco
Aumento inesperado e acentuado do CUB/SC, impactando o capital total investido e comprimindo as margens de retorno.
Fator Mitigante YVY
A modelagem financeira já incorpora uma margem de segurança. A análise de sensibilidade mostra que mesmo com um CUB de 8,0% a.a., o retorno permanece positivo.
Risco de Liquidez na Saída
Descrição do Risco
Dificuldade em liquidar o ativo no prazo desejado (60 meses) devido a condições de mercado.
Fator Mitigante YVY
A alta demanda e a escassez estrutural da região favorecem a liquidez. A YVY estrutura modelos de financiamento direto e possui uma vasta rede de investidores.
Risco de Execução de Obra
Descrição do Risco
Atrasos no cronograma de entrega da obra pela construtora, postergando o evento de liquidez.
Fator Mitigante YVY
A Phacz Empreendimentos possui um sólido track record de entregas. A operação é estruturada via SPE, garantindo maior segurança jurídica.
Risco de Mercado
Descrição do Risco
Desaceleração macroeconômica que impacte o ritmo de valorização dos imóveis no litoral de SC.
Fator Mitigante YVY
O mercado de alto padrão em SC tem demonstrado descorrelação com o restante do Brasil, atuando como reserva de valor.
Exit Strategy
Estratégias de Desinvestimento modeladas para maximizar o retorno ajustado ao risco
Saída Tática
60 Meses
Janeiro de 2031 — 12 meses antes da entrega
Revenda do contrato de promessa de compra e venda. Captura o pico de valorização do ciclo de construção com a maior TIR anualizada e VPL superior.
Saída Estratégica
84 Meses
Janeiro de 2033 — Ciclo completo
Venda do ativo pronto ou manutenção em carteira para operação de yield (locação). Oferece opcionalidade de renda passiva com potencial de valorização contínua.
